La futura transformación del antiguo cuartel de Loyola en San Sebastián representa una de las mayores operaciones urbanísticas de carácter social en las últimas décadas. Con un planteamiento centrado en la vivienda protegida (VPO), esta intervención ofrece la posibilidad de generar un nuevo barrio con identidad propia, pero alineado con criterios de cohesión, conservación patrimonial y justicia social.
Un modelo de barrio con vocación social
El planeamiento urbanístico prevé que la mayoría —e incluso, según algunas fuentes, el 100%— de las nuevas viviendas sean de protección oficial. Este enfoque permitiría dar respuesta, no solo a las familias que ocuparían inicialmente las viviendas, sino a miles a lo largo de las próximas décadas, gracias a un modelo rotacional de alquiler en función de ingresos y necesidad habitacional.
La propuesta defiende un sistema de gestión pública del suelo y del parque de viviendas, manteniéndolo bajo titularidad del Gobierno Vasco, la Diputación o el Ayuntamiento. De esta forma, se podrían controlar tanto los precios de alquiler como los criterios de acceso, priorizando la necesidad social por encima de la especulación.
Patrimonio y arquitectura: conservar para construir comunidad
Uno de los debates centrales es el modo en que se abordará la conservación del patrimonio arquitectónico. Algunas voces reclaman mantener las fachadas originales y reconstruir en altura sobre ellas, como se hizo en Tabakalera, combinando el respeto al pasado con soluciones modernas de eficiencia energética y habitabilidad.
Además, se ha planteado que un desarrollo urbanístico homogéneo —en contraposición al modelo fragmentado de otras zonas del río— permitiría dotar al nuevo barrio de una identidad arquitectónica coherente, integrando pasado y presente.
El papel de la VPO en San Sebastián: del derecho de superficie al alquiler social
Tradicionalmente, la vivienda de protección oficial en San Sebastián se ha articulado en régimen de derecho de superficie. Este modelo permite al adjudicatario adquirir la vivienda a un precio reducido, con restricciones de venta durante los primeros 20 años. Sin embargo, una vez transcurrido ese plazo, la liberalización ha permitido reventas a precios de mercado, generando beneficios privados sobre un bien que nació con vocación pública.
Casos como el de las viviendas en Federico García Lorca, con vistas al río, han evidenciado esta tensión: compradas a precios protegidos, algunas se han vendido posteriormente por más de medio millón de euros. Estas operaciones han contribuido a cuestionar la eficacia del modelo como herramienta estructural para la política de vivienda.
En contraste, el planteamiento para el cuartel de Loyola apuesta por un régimen de alquiler público con rotación periódica y control por ingresos, lo que permitiría dar respuesta a jóvenes en proceso de emancipación, matrimonios en situación de vulnerabilidad o personas mayores que necesiten viviendas más accesibles.
Una oportunidad histórica para la ciudad
Más allá de su dimensión técnica o arquitectónica, la transformación del cuartel de Loyola es una oportunidad para redefinir el modelo de ciudad: más inclusiva, más cohesionada y con un urbanismo que responda a necesidades reales. Apostar por el alquiler público, por conservar la memoria del lugar y por generar vivienda asequible a largo plazo es, en este contexto, una forma de hacer política urbana con mirada de futuro.