Noticia publicada en El Diario Vasco y Noticias de Gipuzkoa.
Según un estudio elaborado por Areizaga Inmobiliaria, en 2022, por primera vez en 15 años y desde que existen registros inmobiliarios, el precio de la vivienda en venta superó los 400.000€ de media en San Sebastián. Además, en el primer trimestre de 2023, el precio incrementó un 1% hasta situarse en los 405.000€.
Jaime Euba, responsable de Residencial en Areizaga, explica que “San Sebastián, a diferencia de Bilbao, Vitoria o la media nacional, en 2020 ya había superado el precio medio de la burbuja inmobiliaria. De hecho, San Sebastián es junto con Madrid, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Palma, una de las 5 capitales con precios máximos en alquiler y venta.
Además, la tasa de esfuerzo para adquirir una vivienda (% de ingresos destinados al pago de la hipoteca) en San Sebastián es la 2ª más alta a nivel nacional (38%), muy por encima de Bilbao (23%), Vitoria (22%) o la media nacional (21%)”
El estudio de Areizaga muestra cómo el precio medio de compra de viviendas en San Sebastián no ha dejado de incrementar desde 2015 y el Stock de viviendas en venta, en cambio, se ha ido reduciendo.
La gran demanda ha provocado que se reduzca el stock de viviendas en venta cuando el mercado no ha sido capaz de reponer el parque de viviendas en venta al mismo ritmo.
El precio del alquiler también se encuentra en máximos
El alquiler en San Sebastián por primera vez supera los 17€/m2 y Jaime Euba explica que “ante la dificultad para acceder al mercado de viviendas en venta, muchos clientes deciden buscar un piso en alquiler. Además, una buena parte de los propietarios que tenían las viviendas en alquiler han decidido pasarlas al mercado de compraventas o alquileres temporales, aumentando así la presión de la demanda y reduciendo la oferta de alquileres de larga duración.»
La solución pasa por incrementar la oferta de vivienda en venta y alquiler
Jaime Euba, responsable de Residencial en Areizaga, concluye que “el problema del acceso a la vivienda es estructural y sucede a nivel nacional. Nos encontramos con precios máximos para venta y alquiler porque son mercados con mucha más demanda que oferta.
España es de los países del mundo con menor proporción de obra nueva con respecto al número de habitantes que tiene, principalmente debido a que los planes de ordenación del suelo son excesivamente lentos y los trámites administrativos tediosos.
Tal y como apuntan las grandes promotoras, el sector puede ayudar a resolver el problema de la vivienda, pero necesita que la administración pública facilite el desarrollo de suelos.
Esto provoca que el mercado de segunda mano no cubra la demanda impulsada por la creación de nuevos hogares y este desajuste no deja caer los precios.
Como se observa en el gráfico, los visados de obra nueva en los años 90 superaban las 4000 unidades y en los años 2000-2006 se situaban en 5500 pero del 2008 al 2022 el promedio se sitúa tan solo en 2145 visados. Existe una demanda constante pero ahora se edifica a un ritmo 6 veces menor que hace 15 años.
Para solucionarlo, necesitamos la colaboración publico privada e incrementar urgentemente el parque de viviendas disponibles en alquiler y venta.
Por un lado, el 85% de propietarios de viviendas en alquiler de larga duración son pequeños inversores particulares así que es necesario aumentar la seguridad jurídica para que estos inmuebles no pasen al mercado de compraventas o alquileres temporales.
Donostia, además, por su particular orografía, cuenta con muy poco suelo disponible así que es necesario agilizar los trámites administrativos y liberalizar suelo para uso residencial ya que actualmente este proceso tarda de media 10 años.
También sería recomendable suavizar las condiciones para facilitar cambios de uso de locales comerciales a vivienda. Hay muchos activos comerciales que no van a poder arrendarse sencillamente porque su ubicación no es apta para ningún negocio, pero serían magníficas viviendas si los requisitos para estos cambios de uso no fueran más laxos que los actuales.
Con más suelo para uso residencial, aumentaría la oferta de vivienda pública y privada, reduciendo así la presión de la demanda en alquiler y venta.
Agencias inmobiliarias, promotoras e incluso el Banco de España coinciden en que, desde el punto de vista de la política económica, dado el desajuste entre oferta y demanda de vivienda, conviene revisar los procedimientos de gestión de suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder con más agilidad a las necesidades existentes”