Guía práctica sobre un tipo de compraventa en auge en Donostia
La nuda propiedad es un concepto jurídico que permite separar la propiedad de un bien de su uso y disfrute. Es decir, una persona puede vender la propiedad de su vivienda y seguir viviendo en ella. Este tipo de operación se está haciendo cada vez más común en ciudades con alta esperanza de vida, como San Sebastián, donde muchas personas mayores optan por esta fórmula para obtener liquidez sin abandonar su hogar.
¿En qué consiste la nuda propiedad?
Cuando se transmite la nuda propiedad, el vendedor conserva el usufructo vitalicio, lo que significa que puede seguir viviendo en la vivienda, mientras que el comprador pasa a ser el nudo propietario. Este no podrá usar ni alquilar la vivienda hasta que se extinga el usufructo (normalmente, con el fallecimiento del usufructuario).
El término proviene del Derecho romano, donde se utilizaba como una forma de preservar el patrimonio familiar sin privar del uso a los miembros más vulnerables de la familia. Hoy, esta fórmula se ha adaptado como mecanismo legal para que personas mayores puedan obtener liquidez inmediata sin perder su calidad de vida.
¿Por qué se utiliza esta fórmula?
Las razones más habituales son:
- Liquidez: el propietario obtiene un ingreso por la venta de la nuda propiedad.
- Estabilidad: puede seguir viviendo en su hogar habitual, sin tener que mudarse.
- Alivio familiar: en muchos casos son los hijos quienes impulsan esta decisión para ayudar a un padre o madre a afrontar gastos como los cuidados domiciliarios, sin recurrir a residencias o vender el piso por completo.
¿Qué tipo de descuentos se aplican?
Uno de los aspectos clave de la nuda propiedad es la diferencia de precio respecto a una compraventa convencional. Esta diferencia varía en función de varios factores:
- Edad del usufructuario (cuanto mayor, mayor valor tiene la nuda propiedad).
- Estado del inmueble.
- Zona y demanda del mercado.
¿Quién compra una nuda propiedad?
El perfil del comprador suele ser:
- Inversores a largo plazo que no tienen urgencia en disponer del inmueble.
- Personas que buscan proteger su capital frente a la inflación mediante una inversión inmobiliaria de bajo riesgo.
- Compradores con liquidez, ya que este tipo de operaciones no suelen contar con financiación hipotecaria.
¿Qué implicaciones legales y fiscales tiene?
- No se puede hipotecar: la mayoría de bancos no aceptan la nuda propiedad como garantía hipotecaria.
- Reparto de gastos:
- El usufructuario asume los gastos ordinarios (comunidad, suministros, mantenimiento).
- El nudo propietario cubre los gastos extraordinarios (derrama estructural, averías graves, etc.).
- Registro: se inscriben en el Registro de la Propiedad tanto el nuevo titular como el usufructo vitalicio, que sigue vigente hasta el fallecimiento del usufructuario.
- Seguro: se recomienda que el usufructuario contrate un seguro de contenido y responsabilidad civil, y que el propietario asegure el continente.
¿Qué se necesita para formalizarla?
- Escritura pública notarial.
- Designación de una persona que informe al nudo propietario del fallecimiento del usufructuario.
- Acuerdo claro y escrito sobre reparto de gastos, seguros y uso del inmueble.
- Renuncia mutua a inventariar el mobiliario si este no forma parte de la venta.
¿Existen alternativas?
Sí, algunas empresas ofrecen alquiler vitalicio, una modalidad donde se vende la plena propiedad a cambio de una renta mensual vitalicia o una combinación de renta y pago único. Es una opción distinta desde el punto de vista fiscal y jurídico, aunque similar en sus objetivos.
¿Qué perfil de edad se acepta?
Aunque legalmente cualquier persona puede vender su nuda propiedad, lo habitual es que el usufructuario tenga más de 85 años. Por debajo de esa edad, las operaciones suelen ser más complejas o menos atractivas para compradores.
Conclusión
La nuda propiedad es una solución jurídica que está ganando relevancia en contextos de envejecimiento demográfico, como ocurre en Donostia y otras ciudades españolas. Permite equilibrar necesidades económicas, cuidado de personas mayores y conservación del patrimonio familiar, siempre que se plantee con transparencia, previsión legal y acuerdo entre las partes.