Artículo publicado en El Diario Vasco.
La nueva Ley de Vivienda, que entró en vigor en España el 26 de mayo, está teniendo en sus primeras semanas de aplicación el efecto contrario al que pretende. Lejos de abaratar el precio de los alquileres y mejorar la oferta, está provocando una subida de las rentas y, lo más relevante, ha sacado del mercado buena parte de los pisos destinados al arrendamiento a largo plazo. En San Sebastián, según datos de Areizaga Inmobiliaria, en apenas dos meses han desaparecido de la oferta de alquiler estable en torno a un centenar de inmuebles –uno de cada tres de los que estaban disponibles en abril– mientras han aumentado los dedicados al alquiler estacional y a la venta.
Muchos propietarios, entre precavidos y temerosos de los condicionantes que introduce la nueva norma para los alquileres duraderos, están optando por eludirla. El modo es desviar sus viviendas a la oferta temporal, a la venta, al alquiler por habitaciones o, simplemente, retirándolas del mercado hasta que se despejen las incertidumbres que aún penden sobre una ley aprobada y vigente en sus términos generales pero a la que le falta todo el desarrollo reglamentario, así como conocer la aplicación en Euskadi de algunos de sus preceptos más importantes, como la determinación de ‘zonas saturadas’.
En este escenario mezcla de incertidumbre, inseguridad y recelo, los agentes inmobiliarios de Gipuzkoa constatan que se ha producido una «progresiva retirada» de viviendas en oferta para el alquiler estable «desde que se empezó a vislumbar que la ley iba a entrar en vigor».
Así lo asegura por ejemplo Marcos Areizaga, director de Areizaga Inmobiliaria, quien añade que «esta situación se ha acelerado en mayo y junio una vez que la nueva norma ha entrado en vigor».
Del 75% al 45% del total
Según los datos que maneja Areizaga, «antes de la entrada en vigor de la ley, el arrendamiento para largo plazo representaba entre el 70% y el 75% del total de la oferta de alquiler en San Sebastián». Quiere esto decir que por cada piso ofertado para el alquiler estacional, había tres para alquiler estable. «La ley ha dado totalmente la vuelta a la tortilla y, en apenas dos meses, son ya más los pisos para arrendamientos temporales (55% del total) que a largo plazo (45%)».
En cifras absolutas, y según estas proporciones, si a finales de abril había en Donostia 313 pisos disponibles para alquilar, 235 estaban pensados para inquilinos estables y 78 para estancias limitadas. Ahora la tarta es bien distinta. De los 360 que había arrendables con fecha 14 de junio –según datos de Areizaga– más de la mitad (198) eran para alquileres cortos y apenas 162 para el largo plazo.
A la vez, está subiendo la oferta de pisos a la venta. Si en mayo del año pasado había en la capital de Gipuzkoa 975, a final de año eran ya 1.055; y 1.071 en abril, poco antes de la entrada en vigor de la ley. Desde entonces la tendencia se ha acelerado. A finales de mayo ya eran 1.140, y el 14 de junio, 1.184.
Un aumento constante que se percibe mejor en términos porcentuales. Si hasta abril de este año el crecimiento interanual de la oferta de viviendas a la venta en San Sebastián era del 6%-7%, en mayo se disparó al 17% y en la primera mitad de junio se aproximaba al 18%. En cifras absolutas, en junio hay 47 pisos más a la venta que el 26 de mayo (cuando entró en vigor la ley), 129 más que a comienzos de 2023;y 181 más que hace un año.
Areizaga lamenta que las medidas que incorpora la Ley de Vivienda «buscan limitar el incremento de los precios, pero este tipo de decisiones suelen provocar en realidad un descenso de la oferta y, por lo tanto, el efecto contrario, ya que dificultará aún más el acceso a vivienda asequible de alquiler. Especialmente a las familias con rentas más bajas, ya que en un escenario de escasez de oferta, los propietarios disponen de un amplio abanico de posibles inquilinos y prefieren alquilar a quienes ofrecen más garantías de pago».
Explica que medidas como la intervención de los precios del alquiler «desincentiva tanto la inversión de empresas que construyen para alquilar, como la de pequeños propietarios que verán como progresivamente el valor de sus rentas subirá por debajo del coste de la vida y, por tanto, irán perdiendo poder adquisitivo».