Estudio elaborado por Areizaga Inmobiliaria y publicado en ETB y El Diario Vasco.
En abril, antes de la entrada en vigor de la nueva ley, en San Sebastián existían solamente 313 viviendas disponibles en alquiler cuando en 2013 había 530, esto supone que la oferta ha disminuido un 41% en 10 años. Además, en el primer trimestre de 2023 la oferta ha disminuido un 20% en Donostia con respecto al primer trimestre de 2022, una de las capitales de provincia con la mayor caída.
La evolución demográfica de San Sebastián indica que en 2013 vivíamos 186.500 donostiarras en esta ciudad y ahora rozamos los 188.000 habitantes así que esto supone que la población ha crecido y la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido.
Si nos fijamos en el Stock Residencial, es decir, el % de viviendas en alquiler disponibles sobre el total construido, Gipuzkoa cuenta con un Stock de 0,4%, cuando la media nacional es 0,8% y Madrid y Barcelona lo superan con un 1,5% y 1,2% respectivamente.
La realidad es que actualmente nos encontramos en mínimos de Stock Residencial en Alquiler desde 2015 en San Sebastián y esa falta de oferta hace que la presión de la demanda incremente los precios.
Las medidas anunciadas buscan limitar el incremento de los precios de alquiler pero esto suele provocar un descenso de la oferta y por lo tanto, dificultará aún más el acceso a vivienda asequible en alquiler.
Esto es así porque desincentivará la inversión de las empresas en Build to Rent (Construir Obra Nueva para alquilar) y provocará que los propietarios particulares retiren las viviendas del mercado de alquiler y las sitúen en mercado de venta, reduciendo aun más la oferta de pisos en alquiler.
La Ley dejará de aplicar el IPC para la actualización de las rentas y utilizará un nuevo coeficiente proveniente del INE que aún no ha sido elaborado (la actualización de las rentas vía este nuevo coeficiente será de aplicación en todas las zonas del Estado, no solo las denominadas “zonas tensionadas” que veremos más adelante)
Además de esto, en las denominadas “zonas tensionadas”, – aquellas zonas en las que el alquiler promedio más los gastos de suministro representen el 30% de la renta media de esa misma zona – (las cuales deberán ser establecidas, en último término, por las Comunidades Autónomas y en este punto encontraremos discordancias políticas con el Gobierno Central), cuando un contrato de alquiler residencial se termine, el propietario no podrá optar a situar la renta de mercado que considere, sino que deberá utilizar la base de renta del último arrendamiento, aplicándole el coeficiente de actualización que el INE determine (recordemos; siempre inferior al IPC = inflación)
Por lo tanto, los propietarios de viviendas verán que, progresivamente, y en términos reales, el valor de sus rentas crecerá por debajo del coste de vida y, por lo tanto, perderán poder adquisitivo.
Esto provocará que los propietarios, buscando evitar empobrecerse paulatinamente, decidan vender las viviendas en lugar de alquilarlas, limitando aún más la oferta. Además de esto, como a partir de ahora las rentas no las determinará la ley de la oferta y la demanda sino rentas inamovibles, habrá muchísimos candidatos para el arrendamiento de un mismo inmueble y el propietario terminará por decidirse por aquellos que les aporten más garantías de pago. Esto dificultará aún más a los candidatos de rentas bajas acceder a viviendas en alquiler.
En definitiva, para mejorar el acceso a la vivienda en alquiler (y venta) la solución pasa por incrementar la oferta pública y privada de pisos y casas en San Sebastián para aliviar la presión que actualmente ejerce la demanda sobre la poca oferta que hay.
Situación del mercado después de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda
Desde que entró en vigor la nueva ley el 26 de mayo, el 55% de la oferta de pisos en alquiler en Donostia es para alquiler temporal en vez de alquiler de larga duración, cuando antes de la ley no superaba el 25% o 30% en época de estudiantes.
El alquiler temporal es una modalidad de alquiler de viviendas que se realiza por un período determinado de tiempo, generalmente corto, que puede ser desde algunos días hasta varios meses (En la práctica suelen ser los que duran menos de 1 año)
Como la nueva ley no regula los alquileres temporales, muchas viviendas que estaban en alquiler de larga duración ahora han pasado al mercado de alquiler temporal para no verse afectadas por las medidas de la nueva ley, reduciendo la oferta de viviendas en alquiler de larga duración y tensionando aún más el mercado.
La nueva ley ha provocado que parte de la oferta de pisos en alquiler de larga duración haya pasado al mercado de alquiler temporal, reduciendo la oferta de pisos en alquiler estable cuando la demanda se mantiene o incluso incrementa por la dificultad de acceder al mercado de compra de vivienda.
Además, tenemos el mayor stock de vivienda en venta en Donostia en lo que va de año y, en mayo y junio, coincidiendo con la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda, se han producido los mayores incrementos interanuales.
Esto es así porque las viviendas que estaban en el mercado de alquiler de larga duración han pasado al mercado de alquiler temporal y al mercado de compraventa.